Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und mehr – die Kaufnebenkosten beim Hauskauf summieren sich schnell auf 10–15% des Kaufpreises. Mit konkreter Beispielrechnung für Frankfurt.
Viele Käufer kalkulieren beim Hauskauf nur den Kaufpreis – und unterschätzen die Kaufnebenkosten erheblich. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf können schnell 10–15% des Kaufpreises ausmachen und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken die Kaufnebenkosten selten mitfinanzieren.
Beispiel Nebenkosten: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können Kaufnebenkosten von bis zu 60.000 € anfallen – dieser Betrag muss liquide als Eigenkapital vorhanden sein!
Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer beim Kauf einer Immobilie und der größte Einzelposten bei den Kaufnebenkosten. Sie variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% |
| Hamburg | 4,5% |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen u.a. | 5,0% |
| Berlin, Hessen | 6,0% |
| Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% |
Beispiel Frankfurt (Hessen, 6%): Bei 400.000 € Kaufpreis = 24.000 € Grunderwerbsteuer.
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten beim Hauskauf richten sich nach dem Kaufpreis:
Notarkosten: ca. 1–1,5% des Kaufpreises • Grundbuchgebühren: ca. 0,5% des Kaufpreises
Zusammen kommen Sie auf ca. 1,5–2% des Kaufpreises.
Beispiel: Bei 400.000 € = ca. 6.000–8.000 € für Notar und Grundbuch.
Der Notar ist neutral – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.
Seit der Maklerprovisionsreform 2020 gilt in Deutschland: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je hälftig. Die übliche Gesamtprovision beträgt 5,95–7,14% inkl. MwSt.
Käuferanteil: ca. 2,975–3,57% des Kaufpreises
Beispiel: Bei 400.000 € und 3,57% Käuferanteil = ca. 14.280 €.
Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfällt dieser Posten komplett – ein erheblicher Kostenvorteil.
Neben den drei Hauptposten gibt es weitere Kosten, die Sie einplanen sollten:
Gebäudeversicherung: Pflicht ab Eigentumsübertragung, ca. 300–800 €/Jahr • Gutachterkosten: Wenn Sie einen Bausachverständigen beauftragen, ca. 500–1.500 € • Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren je nach Bank • Umzugskosten: Je nach Aufwand 500–3.000 € • Erste Renovierungen: Oft unterschätzt – selbst bei guten Zuständen fallen Anpassungen an
Beispielrechnung für Frankfurt, Kaufpreis 400.000 €, mit Makler:
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6%) | 24.000 € |
| Notar & Grundbuch (1,7%) | 6.800 € |
| Maklerprovision (3,57%) | 14.280 € |
| **Gesamt** | **ca. 45.080 €** |
Das entspricht ca. 11,3% des Kaufpreises – diesen Betrag sollten Sie als Eigenkapital bereithalten, zusätzlich zum Eigenanteil an der Finanzierung.
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